031 109 7226

[email protected]

Constructii si proiecte case

Acte Necesare la Construcția unei Case

Actualizat la: 18 Decembrie 2017

Sumar Articol

De la dorința de a avea o casă până la materializarea acesteia este un drum lung, uneori anevoios, dar o cunoaștere cât mai amănunțită a pașilor pe care îi aveți de urmat vă ușurează munca și vă scutește de timp și nervi pierduți pe drumuri și la cozile de la ghișee.

Primul pas în realizarea casei dorite este reprezentat de obținerea actelor necesare pentru demararea lucrării. Așadar, actele de care aveți nevoie pentru a putea începe să construiți sunt următoarele: Certificatul de Urbanism, Studiul Geotehnic, Proiectul Tehnic al Construcției (PTC), Avizele și Acordurile de Amplasament, Autorizația de Construire.

Share pe Facebook Inapoi sus

Certificatul de urbanism

Certificatul de urbanism este un act care conține informații privind caracteristicile construcțiilor ce pot fi executate pe un teren anume și actele necesare pentru construire.

În general, informațiile specificate în certificatul de urbanism țin de: regimul de înălțime al construcției, cota de înălțime la cornișă, poziția viitoarei construcții, valoarea maximă pentru Procentul de Ocupare al Terenului (POT) și valoarea maximă pentru Coeficientul de Utilizare al Terenului – cele din urmă calculate ca raport între aria construită și aria lotului de teren.

Certificatul de Urbanism
Certificatul de urbanism

Cum se obține un Certificat de Urbanism, ce acte sunt necesare?

Certificatul de Urbanism se emite de către primăria/sectorul sau, mai exact, de către biroul de Urbanism al localității în aria căreia se află terenul pe care va fi amplasată construcția.

Actele necesare în vederea obținerii certificatului sunt următoarele: cerere tip (click aici pentru a descărca modelul folosit de noi), actul de proprietate, planuri topografice și cadastrale vizate în prealabil la Oficiul de Cadastru (planurile trebuie să fie la una din scalele 1:10000, 1:5000, 1:2000, 1:1000, 1:500), chitanța care face dovada plații taxei de eliberare a Certificatului de Urbanism.

Cât costă un Certificat de Urbanism?

Taxa pentru eliberarea certificatului este diferită pentru mediul urban și cel rural.

Astfel, taxa pentru eliberare a certificatului de urbanism într-o zonă urbană se stabilește în funcție de suprafața de construire. Pentru o suprafață până la 150 m² inclusiv, taxa este de 4-5 lei, ajungând până la 10-12 lei pentru o suprafață cuprinsă între 751 și 1000 m². În ceea ce privește suprafețele care depășesc 1000 m², se va achita o taxă în valoare de 12+0,01 lei/ m² pentru fiecare m² peste cei 1000.

În zona rurală, taxa de eliberare a certificatului de urbanism va fi de 50% din taxa stabilită pentru mediul urban.

Studiul Geotehnic (studiu geo)

În cazul construcțiilor de importanță redusă din zona rurală (cel mult P+1), nu este obligatorie realizarea unui astfel de studiu, însă este indicată pentru siguranța dumneavoastră. Construirea pe terenuri neavizate din punct de vedere geotehnic poate duce la pagube umane și materiale.

Studiul Geo
Studiul Geotehnic (studiu geo)

Ce este un Studiu Geotehnic?

Studiul Geotehnic reprezintă o analiză complexă a condițiilor de teren și a capacității portante ale acestuia. Astfel, luându-se în considerare anumiți factori, se face o analiză cât mai precisă a fiecărui strat ce alcătuiește terenul de fundare, cu ajutorul unor relații matematice, iar în final se alege tipul de fundație cel mai potrivit.

Cine realizează un Studiu Geotehnic?

Studiul geotehnic se realizează în laboratoare specializate și atestate MLPTL.

În prima fază se face o vizită la fața locului și se consultă planurile și o serie de documentații pentru a obține informații necesare, cum ar fi: destinația clădirii, clasa de importanță, regimul de înălțime al construcției etc., după care se aleg utilajele și programul de lucrări. Urmează execuția propriu-zisă a lucrărilor de teren ce cuprinde: cartarea zonei, foraje, sondaje de penetrare, măsurători topometrice și alte teste la fața locului, în funcție de caz. Probele sunt transportate în laborator, verificate și avizate la exigențe A.f. de către un verificator atestat.

Cât costă un Studiu Geotehnic?

Prețul unui Studiu Geotehnic este variabil. La stabilirea acestuia se iau în calcul mai mulți parametri, printre care: lungimea și lățimea construcției, regimul de înălțime, destinația construcției, suprafața terenului, înclinația terenului, locația geografică, apropierea de o apă.

În final, prețul studiului geotehnic poate ajunge de la câteva sute LEI, la câteva mii LEI. Deși costul inițial va fi mai ridicat, vă recomandăm să comandați un astfel de studiu înainte de a începe să construiți. Astfel, veți putea evita pagube materiale semnificative, mult mai mari decât valoarea Studiului Geotehnic.

Proiectul Tehnic al Construcției (PTC)

Proiectul Tehnic al Construcției este unul dintre documentele necesare în obținerea Autorizației de Construire, dar și pentru executarea lucrărilor propriu-zise. În încercarea de a economisi timp, acesta poate fi elaborat în paralel cu obținerea Certificatului de Urbanism.

Proiectul tehnic al constructiei
Proiectul Tehnic al Construcției (PTC)

Ce este un proiect Tehnic al Construcției?

Proiectul Tehnic reprezintă documentația elaborată, la cererea clientului și în funcție de preferințele acestuia, de către persoane specializate și autorizate. Acesta este compus din două părți: partea scrisă și partea desenată.

Ce conține un Proiect Tehnic?

În cadrul Proiectului Tehnic se regăsesc toate informațiile necesare pentru executarea construcției. În partea desenată se regăsesc planuri de arhitectură, planuri de rezistență, schemele instalațiilor și o serie de detalii indispensabile realizării lucrărilor de construcție. În ceea ce privește partea scrisă, aceasta cuprinde memorii tehnice, calculul de dimensionare a elementelor structurale, documentația economică, documentația tehnologică, documentația pentru programarea lucrărilor și altele.

Este important de știut faptul că pentru obținerea Autorizației de Construire nu este necesară depunerea Proiectului Tehnic în forma finală, ci doar a părților semnificative: memorii și planuri de arhitectură, memorii de rezistență și planuri de fundații cu detaliile de fundații, memorii de instalații și schemele instalațiilor. Acest set de documente se numește DTAC (Documentație Tehnică pentru obținerea Autorizației de Construire) – sau, în formă populară, Proiect DTAC.

Unde se solicită și cât timp durează elaborarea unui Proiect Tehnic al Construcției?

Proiectul Tehnic se realizează la un birou de proiectare, la întocmirea lui participând o echipă formată din: arhitect, inginer structurist și inginer instalator. Pentru o casă elaborarea unui astfel de proiect durează aproximativ o săptămână.

Trebuie să menționăm faptul că este necesară o verificare a proiectului de către verificatori atestați MLPTL care trebuie să fie diferiți de autorii proiectului. Pentru o locuință unifamilială este necesară verificarea rezistenței clădirii fără de care nu se poate obține Autorizația de Construire. Pentru clădirile de importanță redusă (maxim S+P+1E) din mediul rural nu este necesară o astfel de verificare.

Cât costă un Proiect Tehnic?

Costul Proiectului Tehnic este direct proporțional cu suprafața casei care va fi construită. În medie, un Proiect Tehnic costă aproximativ 15€/metru pătrat construit, deci la o casă de 150 metri pătrați costul proiectării se va ridica la 2250€. Dacă alegeți să construiți cu noi, proiectarea se va face GRATUIT.

Avizele și Acordurile de Amplasament

Avizul de Mediu și avizele și acordurile furnizorilor de utilități din zonă (electricitate, gaze, alimentare cu apă și canalizare, salubritate etc.) sunt solicitate de către Primărie prin intermediul Certificatului de Urbanism. Aceste avize sunt eliberate numai de instituții specializate și este interzisă eliberarea autorizației de construire dacă acestea nu se regăsesc în număr complet.

Avize racordare la utilitati
Avizele și Acordurile de Amplasament

Unde se solicită avizele?

Avizele se solicită la instituții specializate dintre care amintim: deținătorii de rețele și utilități (gaze, apă, canalizare, curent electric, salubritate etc.), Inspectoratul de Stat pentru Construcții, Sănătatea Publică, Mediu, Protecția Civilă, Combaterea și Prevenirea Incendiilor, Rețeaua de Telefonie, Apele Române.

Ce acte sunt necesare pentru obținerea avizelor și acordurilor de amplasament?

Documentația necesară pentru eliberarea avizelor și acordurilor trebuie să cuprindă: Cerere, Fișă Tehnică de Mediu, Certificat de Urbanism (în copie), acte care dovedesc dreptul de folosință a terenului (contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenire etc), Planul de Încadrare în Zonă (realizat la scară – două copii, acesta va fi anexat la Certificatul de Urbanism și vizat de către emitentul certificatului), Planul de Situație (două copii – acesta va fi realizat conform prevederilor legale în vigoare, va fi anexat la Certificatul de Urbanism și vizat de către emitentul certificatului), Dovada Achitării Taxei pentru Eliberarea Avizului de Amplasament.

Dacă alegeți să lucrați cu noi, un consultant din cadrul firmei noastre se va ocupa de obținerea tuturor documentelor menționate mai sus. Astfel eliberăm beneficiarul de tot deranjul pe care îl implică aceste sarcini birocratice.

După depunerea documentației integrale, în cel mult 15 zile calendaristice, operatorul de distribuție va transmite solicitantului avizul sau o scrisoare prin intermediul căreia îl informează de motivele pentru care nu poate fi eliberat avizul.

Care sunt motivele care pot împiedica eliberarea avizelor necesare construirii unei case?

Primirea unei scrisori din partea operatorului de distribuție prin care sunteți informat asupra motivelor pentru care nu poate fi eliberat avizul vă pune într-o situație neplăcută. Tocmai din acest motiv este bine să fiți informat. Enumerăm mai jos impedimentele care ar putea conduce la un răspuns nefavorabil:

  • Amplasamentul dumneavoastră nu se găsește în zona de siguranță a capacităților energetice;
  • Puterea maximă simultan absorbită pe care o solicitați prin cererea de racordare este mai mică decât 30kVA;
  • Rețeaua electrică de distribuție publică de joasă tensiune se află situată la o distanță mai mare de 100m față de limita de proprietate a amplasamentului pe care îl dețineți;
  • Extinderea de rețea necesară racordării locuinței dumneavoastră nu este inclusă în programul de investiție al operatorului de distribuție în anul curent sau în anul următor acestuia.

Care sunt etapele procesului de emitere a avizelor necesare construirii unei case?

Etapele pe care trebuie să le parcurgeți în încercarea de obținere a avizului de amplasament sunt următoarele:

  1. Depunerea cererii de emitere a avizului, însoțită de documentația aferentă;
  2. Emiterea avizului de amplasament;
  3. Încheierea unui contract pentru eliberarea amplasamentului și/sau pentru realizarea condițiilor de coexistență a rețelelor electrice cu obiectul pentru care este solicitat avizul;
  4. Actualizarea avizului de amplasament; se ține seama de modificările ce vor fi aduse instalațiilor care fac obiectul contractului;
  5. Executarea propriu-zisă a lucrărilor pentru eliberarea amplasamentului și/sau realizarea condițiilor de coexistență a rețelelor electrice cu obiectul pentru care este solicitat avizul.

Autorizația de Construire

Dacă vă gândeați că ați terminat cu alergatul pe la ghișee, ei bine, partea importantă și grea acum începe odată cu încercarea de obținere a Autorizației de Construire.

Autorizatia de constructie
Autorizația de Construire

Ce este Autorizația de Construire?

Autorizația de Construire reprezintă ultimul și cel mai important act pe care trebuie să îl obțineți. Prin intermediul acesteia este avizat proiectul și dreptul de începere a lucrării. Practic, fără aceasta nu pot începe lucrările efective de construire și toată alergătura și nervii pierduți au fost în zadar.

Unde se solicită Autorizația de Construire?

Autorizația de Construire se solicită la Primăria locală, mai exact la Biroul de Urbanism din cadrul Primăriei. Aici se depune proiectul integral ce cuprinde documentația enumerată la punctele anterioare.

Acte necesare pentru obținerea autorizației de construire:

  • Cerere tip pentru emiterea autorizației de construire;
  • Certificatul de Urbanism – o copie;
  • Acte care dovedesc dreptul de proprietate – o copie legalizată;
  • Documentația tehnică pentru autorizarea executării lucrărilor de construcție (Proiectul DTAC), care trebuie să conțină referatul de verificare a rezistenței clădirii semnat și verificat în original – 2 exemplare;
  • Avizele și Acordurile de Amplasament specificate în Certificatul de Urbanism;
  • Chitanța care dovedește achitarea taxei pentru eliberarea Autorizației de Construire.

Termenul de eliberare al Autorizației de Construire este de 30 de zile calendaristice de la data înregistrării cererii. În cazul în care dosarul este incomplet, acesta va fi restituit cu menționarea actelor lipsă. Așadar, pentru o bună gestionare a timpului este important să fiți foarte bine documentat.

Valabilitatea Autorizației de Construire

Ceea ce trebuie să mai cunoașteți în legătură cu această autorizație este faptul că are un termen de valabilitate de 1 an de zile de la data emiterii. Așadar, sunteți obligat să demarați lucrările într-un interval de 12 luni de când ați obținut Autorizația de Construire. Dacă din diverse motive nu ați reușit acest lucru, la cerere, Autorizația de Construire se poate prelungi cu încă un an.

Cu minimum 5 zile înainte de începerea lucrărilor de construcție aveți obligația să anunțați Primăria și Inspectoratul de Stat în Construcții. În caz contrar, începerea execuției lucrărilor se va considera data eliberării autorizației de construire și există posibilitatea ca aceasta să nu acopere întreaga durată de realizare a construcției, durată prevazută în Proiectul Tehnic.

Cât costă Autorizația de Construcție?

Taxa unei astfel de autorizații depinde de costul construcției. Mai exact, reprezintă 0.5% din întreaga valoare autorizată a lucrărilor de construcții. Trebuie specificat faptul că și pentru prelungirea Autorizației de Construire este prevazută o taxă egală cu 30% din valoarea taxei pentru eliberarea autorizației inițiale.

Executarea lucrărilor de construire

După toată această alergătură birocratică, un singur pas vă mai desparte de locuința dorită: executarea efectivă a lucrărilor de construire. Nu uitați să anunțați primăria și ISC cu cel puțin 5 zile înainte de începerea lucrărilor, dar și la finalul lucrărilor în vederea efectuării recepției finale. De asemenea, veți fi nevoit să angajați un diriginte de șantier autorizat pentru o desfășurare a lucrărilor în conformitate cu cele specificate în proiect. Tot în această fază se întocmește Cartea Tehnică a Construcției.

Cartea Tehnică a Construcției

Cartea Tehnică a Construcției este un act întocmit de către proprietar împreună cu dirigintele de șantier. Ea cuprinde întreaga documentație tehnică ce se referă la activitățile de proiectare, execuție, dar și la recepția construcției. De asemenea, comportarea construcției în timp se consemnează tot în această carte.

Este important de știut faptul că fiecare construcție, cu excepția clădirilor de locuit de importanță redusă (maxim S+P+1E) din mediul rural, deține o astfel de Carte Tehnică. Ea este definitivată înainte de recepția finală și trebuie păstrată pe toată durata existenței clădirii, până la demolarea acesteia. În cazul în care construcția este vândută, Cartea Tehnică se predă noului proprietar care este obligat să o păstreze și să o completeze atunci când este cazul: activități de întreținere, eventuale degradări etc..

Cartea Tehnică a Construcției

Ce conține Cartea Tehnică?

În Cartea Tehnică se regăsește o vastă documentație ce cuprinde:

  • Autorizația de Construire;
  • Procesul verbal de predare/primire a clădirii;
  • Procesul verbal de recepție întocmit pe categorii de lucrări;
  • Certificate de calitate privind conformitatea materialelor folosite și a calității lucrărilor;
  • Condica de betoane; în aceasta se vor înregistra turnările, furnizorul și rezultatele încercărilor pentru verificarea rezistenței pe probe etalon, la 28 de zile;
  • Declarații privind conformitatea materialelor utilizate;
  • Buletine de analiză și încercări pentru materialele care s-au pus în operă;
  • Expertize tehnice;
  • Caietul de sarcini.

În ceea ce privește documentația de recepție, aceasta se referă la documentația privind exploatarea, lucrările de reparare și întreținere și urmărirea comportării în timp a clădirii. Orice modificare față de proiectul inițial va fi specificată și se vor atașa documentele aferente. Pentru clădirile de locuit până la 2 niveluri (maxim P+1), cartea tehnică se poate rezuma la Autorizația de Construire și procesele finale de recepție.

Concluzie

După cum ați aflat, pregătirea și obținerea tuturor actelor necesare construirii unei case reprezintă un calvar. De aceea noi ne asumăm această sarcină prin intermediul consultanților noștri. Ei se vor ocupa cu pregătirea solicitărilor, depunerea lor la toate autoritățile locale responsabile și ridicarea lor atunci când sunt gata. De asemenea, tot noi ne vom ocupa și cu soluționarea eventualelor probleme apărute pe parcurs.

Dacă totuși alegeți să vă ocupați de documentație în regim propriu, atunci înarmați-vă cu răbdare. Vă recomandăm să demarați obținerea documentelor cu cel puțin 4 luni înainte de termenul pe care vi l-ați propus pentru a începe construcția. De exemplu, dacă doriți să începeți construcția în Iunie-Iulie, este recomandabil să demarați obținerea actelor încă din Ianuarie.

Țineți cont și de faptul că autoritățile locale sunt suprasolicitate în perioadele de primăvară-vară. Veți constata că în unele cazuri, un act solicitat în iarnă iese în o săptămână, iar același act solicitat în vară va ieși în mai mult de o lună. De aceea este bine să pregătiți dosarul și să obțineți autorizația cât mai repede – din toamnă-iarnă.

Părerea dumneavoastră contează!

Ajutați-ne să îmbunătățim site-ul completând formularul de mai jos!

Dacă doriți să fiți notificat după ce efectuăm modificarea, vă rugăm să ne lăsați adresa de e-mail.